Uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę to ważny kamień milowy w procesie budowy domu. Pozwoleniem zamykamy etap projektowania na skupiamy się w większej mierze na realizacji samej budowy.
Aby uzyskać decyzję administracyjną o pozwoleniu na budowę należy złożyć stosowny wniosek o pozwolenie na budowę we właściwym dla lokalizacji inwestycji starostwie powiatowym lub urzędzie miasta.
Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć wypełnione oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz 4 egzemplarze projektu budowlanego.
Wysokość opłaty skarbowej za udzielenie pozwolenia na budowę zależy od rodzaju i wielkości budynku.
Budynki mieszkalne jednorodzinne są zwolnione z opłaty skarbowej.
Właściwy urząd na drodze procedury administracyjnej rozpatrzy czy wniosek nie zawiera braków formalnych. W przypadku wystąpienia braków wnioskujący na 7 dni na uzupełnienie braków licząc od dnia dostarczenia wezwania do uzupełnienia braków
Urząd ustala strony postepowania administracyjnego. Stronami postepowania administracyjnego oprócz inwestora są właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej budowy.
Obszar oddziaływania inwestycji określony jest w projekcie budowlanym przez architekta jednak to urząd ostatecznie ustala granice obszaru oddziaływania.
Przykładem oddziaływania naszej inwestycji na działki sąsiednie może być np. zaprojektowanie na działce przydomowej oczyszczalni ścieków. Lokalizacja przydomowej oczyszczalni ścieków na działce powoduje konieczność zachowania od niej min 30m odległości dla ujęć wody. W przypadku kiedy projektowana oczyszczalnia jest ulokowana w odległości mniejszej niż 30 m od granic działek sąsiednich wówczas planowana inwestycja oddziałuje na działki sąsiednie ograniczając możliwość wykonania studni w obszarze oddziaływania oczyszczalni. Wówczas w toku postępowania administracyjnego właściciele działek sąsiednich stają się stornami postępowania i mogą oddziaływać na toczące się postępowanie
Po ustaleniu stron postępowania organ zawiadamia strony o wszczęciu postępowania administracyjnego wraz z informacją jakie prawa przysługują stronom.
W kolejnym kroku urząd sprawdza zgodność złożonego projektu budowlanego z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdzane są również miedzy innymi zgodność z warunkami ochrony środowiska, zgodność zagospodarowania terenu z przepisami techniczno- budowlanymi, kwalifikacje autorów projektu oraz stosowne oświadczenia w tym zakresie oraz pozostałe istotne dla sprawy kwestie.
Jeśli złożony projekt budowlany nie spełnia wymagań urząd może nakazać usunięcie nieprawidłowości lub uzupełnienie projektu budowlanego. Warto w tym miejscu zaznaczyć iż bieg wymagalnego terminu w którym urząd musi wydać decyzję administracyjną rozpoczyna się od momentu wyjaśnienia i uzupełnienia wszelkich braków w projekcie.
Urząd na wydanie pozwolenia na budowę ma maksymalnie 65 dni ( należy pamiętać że wydaniem postanowienia o uzupełnieniu braków przez urząd powoduje bieg terminu od nowa)
Otrzymanie Pozwolenia na budowę nie oznacza że możemy już tego samego dnia rozpoczynać budowę. Pozwolenie na budowę podlega uprawomocnieniu. Wobec powyższego decyzja będzie ostateczna jeżeli (upłynął termin 14 dni na wniesienie odwołania – licząc od dnia doręczenia decyzji wszystkim stronom, albo gdy jest zgodna z żądaniem wszystkich stron lub wszystkie strony zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.
W praktyce oznacza to że nawet po wydaniu pozwolenia sama procedura uprawomocnienia również może się przeciągnąć nawet do kolejnych 30dni. Jest to sytuacja skrajna w której to urząd wysyła stosowne powiadomienia stronom ale strony nie odbierają korespondencji. W takim przypadku uważa się korespondencję za dostarczona po upływie 14 dni wyznaczonych na odbiór. Od tego momentu rozpoczyna bieg termin 14 dnia na wnoszenie uwag. W praktyce oznacza to że jeśli choć jedna strona nie odbierze na poczcie zawiadomienia uprawomocnienie przedłuża się do min 28 dni.
Jeśli chcemy przyśpieszyć samo uprawomocnienie decyzji o pozwoleniu na budowę należy skompletować oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wnoszenia uwag w toku postepowania od wszystkich stron postępowania wg rozdzielnika.
Po uprawomocnieniu decyzji o pozwoleniu na budowę urząd zatwierdza ją ostatecznie pieczątką.
Urząd oddaje inwestorowi 2 z 4 egzemplarzy projektu. Dwa pozostałe egzemplarze trafiają do archiwum urzędu oraz organu właściwego nadzoru budowlanego.
Pozwolenie na budowę jest ważne przez okres 3 lat. Jeżeli inwestor nie rozpocznie w tym czasie budowy lub w jej trakcie przerwie budowę na okres dłuższy niż 3 lata konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia na budowę.
Dziennik budowy
Kolejnym krokiem w rozpoczęciu budowy jest uzyskanie dziennika budowy. Dziennik możemy uzyskać w urzędzie wydającym pozwolenie na budowę. Dziennik budowy można zakupić w urzędzie lub dostarczyć swój do opieczętowania przez urząd.
Dziennik budowy powinien być opieczętowany przez urząd. Ponadto, na jego stronie tytułowej urząd wpisuje: numer dziennika, datę wydania oraz liczbę stron dziennika, imię i nazwisko lub nazwę (firmę) inwestora, rodzaj i adres rozbiórki, numer i datę decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz pouczenie o sposobie prowadzenia dziennika i odpowiedzialności za prowadzenie robót bez dopełnienia wymagań wymienionych w art. 93 pkt 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.