Projektowanie budynku to jeden z najważniejszych etapów w całej inwestycji. To również etap który ma szalenie duży wpływ na przebieg całej budowy oraz jej finalny efekt.
Aby móc skutecznie rozpocząć prace projektowe przy inwestycji należy wcześniej uzyskać:
– wypis, wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy
– mapę do celów projektowych
– dokumentacja geologiczna ( opcja)
– warunki przyłączenia do sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej
– warunki przyłączenia do sieci energetycznej , gazowej – można uzyskać w późniejszym czasie
Proces projektowania całego budynku w praktyce może przebiegać w dwojaki sposób. W artykule zostaną omówione
- Adaptacja projektu typowego- Na rynku istnieje wiele biur projektowych specjalizujących w sprzedaży projektów gotowych ( typowych), Inwestor kupując taki projekt otrzymuje projekt w skład którego wchodzą rysunki architektoniczne, konstrukcyjne i branżowe ( elektryczne , sanitarne). Opracowanie takie nie jest jednak kompletnym projektem umożliwiającym uzyskanie pozwolenia na budowę oraz rozpoczęcie budowy. Projekt typowy każdorazowo podlega adaptacji pod warunki miejscowe. Adaptacji musi dokonać architekt. Adaptacja projektu typowego polega na lokalizacji budynku na danej działce oraz zaprojektowaniu do danego budynku przyłączy energetycznego, wodociągowego, kanalizacyjnego i ewentualnie gazowego. Ponadto na drodze adaptacji architekt określa projektowany poziom podłogi budynku względem terenu. W adaptacji projektu powinny się znaleźć takie opracowania jak wrysowanie zagospodarowania terenu ( lokalizacja zjazdów dojść , skarp , elementów małej architektury), dopasowanie konstrukcji budynku do warunków gruntowych na działce, zaprojektowane odprowadzenie wody opadowej, zmiany architektury i konstrukcji jeśli są takowe wprowadzane. Warto zauważyć jak wiele działań należy jeszcze podjąć przy adaptacji wydawało by się gotowego projektu typowego. Sytuacja nie jest jeszcze trudna kiedy budynek „pasuje” na daną działkę i inwestor nie wprowadza istotnych zmian w architekturze projektu typowego.
Jednak w sytuacji gdy zakupiony projekt nie do końca odpowiada możliwościom dającym nam działka, warunki zabudowy lub MPZP może się okazać że zmiany konieczne do wprowadzenia pociągają tak naprawdę konieczność wykonania praktycznie nowego projektu. Z tego też tytułu zawsze należy dokładnie rozważyć zakup danego projektu typowego. Przede wszystkim należy bezwzględnie sprawdzić czy wybrany projekt typowy odpowiada możliwościom działki. Najlepiej aby takiej weryfikacji dokonał architekt wybrany do przeprowadzenia adaptacji projektu typowego. Na tym etapie możemy też dokonać wyceny kompleksowej adaptacji projektu i porównać tą cenę z ceną wykonania projektu indywidualnego przez architekta. Autor przestrzega przed samodzielnym zakupem projektu bez konsultacji z projektantem ponieważ może się okazać że zakupiony projekt będzie nieodpowiedni na naszą działkę.
Przy weryfikacji poprawności projektu typowego należy sprawdzić następujące parametry:
– czy projekt zmieści się na działce. Minimalne odległości od granicy działki dla ścian z oknami to 4m a dla ścian bez okien 3m
– czy projekt mieści się w dopuszczalnej przez MPZP lub WZ wysokości budynku, liczby kondygnacji
– czy projekt wraz z zagospodarowaniem nie przekracza dopuszczalnych wskaźników zabudowy
– należy sprawdzić rozkład pomieszczeń względem kierunków stron świata na działce.
– projekt na ukształtowanie terenu- czy powstaną skarpy, czy MPZP lub WZ dopuszczają powstanie skarp.
Warto również w tym miejscu zmówić uwagę na koszty samej budowy w oparciu o projekt typowy a indywidualny. Zaprojektowany budynek musi odpowiadać warunkom panującym na danym terenie. Obiekt musi być między innymi zdolny do zapewnienia właściwej izolacyjności termicznej dla uwarunkowań klimatycznych oraz przenosić odpowiednie obciążenia np. od warstwy śniegu na dachu. Czy na terenie Polski dla wszystkich budynków warunki są identyczne? Otóż nie. Na samym terenie polski mamy 4 strefy klimatyczne z różnymi obciążeniami od śniegu, oraz z różnymi warunkami temperaturowymi. Fundamenty muszą być zdolne do przekazania obciążeń na dany grunt. Grunty mają dużą rozpiętość obciążeń jakie mogą przenieść. Na słabych gruntach fundamenty muszą byś większe a co za tym idzie droższe. Na dobrych gruntach możemy wykonać fundamenty tańsze w budowie a równie odpowiednie dla danego budynku. Wobec powyższego projekt typowy jest najczęściej ‘policzony” na najgorsze warunki tak aby spełniał kryteria dla każdej strefy. Powoduje to sytuacje w której niekiedy projekt są po prostu drogie w budowie. Po adaptacji do warunków miejscowych tj. miejscowej strefy klimatycznej, do miejscowych gruntów bardzo często okazuje się że odchudzeniu mogą ulec elementy więźby dachowej oraz ławy fundamentowe. Różnice te przekładają się na konkretne korzyści finansowe dla inwestora jednak wymagają dodatkowych kosztów na etapie adaptacji projektu.
Podsumowując projekty typowe to ciekawa opcja dla świadomych i zdecydowanych inwestorów. Przy ich zakupie należy potwierdzić ich prawidłowość i zgodność z warunkami lokalnymi. Należy pamiętać iż projekt typowy i tam wymaga prac projektowych i nie jest to opracowanie kompletne do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę
- Projekt indywidualny – kompleksowy spersonalizowany projekt architektoniczny przygotowywany dla konkretnej inwestycji. Projekt indywidualny rozwiązuje wszelkie bolączki projektu typowego. Przede wszystkim projekt indywidualny jest wykonywany dla konkretnej działki przy zachowaniu kryteriów określonych w MPZP i decyzji WZ. Inwestor w porozumieniu z architektem ma dowolność w kształtowaniu rozkładu i formy pomieszczeń. Możemy poszczególne funkcje budynku korzystnie dopasować do kierunków stron świata na działce. Ponadto projekt indywidualny jest precyzyjnie dopasowany do warunków panujących w danej lokalizacji. Poszczególne elementy takie jak izolacje są dobrane właściwie (a nie standardowo) co skutkuje zachowaniem optymalnych kosztów budowy. Minusem projektów indywidulanych może być ich cena która zazwyczaj jest nieco wyższa niż projektów typowych. Kwestię to jednak należy rozpatrywać szerzej ponieważ w oparciu o projekt indywidualny zazwyczaj oszczędzamy dodatkowe środki podczas realizacji budowy ( oszczędności na optymalnym doborze rozwiązań- brak niepotrzebnych zapasów jak w projektach typowych)
Kolejną istotną kwestią o której należy pamiętać przy koordynacji projektu jest fakt, że po zakończeniu budowy, budynek podlega odbiorowi przez Nadzór Budowlany. Być może na chwilę obecną to zdanie jest niejasne dlatego śpieszę z wyjaśnieniami.
Otóż wg. mojej praktyki zawodowej okazuje się, że bardzo duża liczba inwestorów w trakcie prowadzenia prac budowlanych, chce wprowadzać zmiany co do projektu budowlanego. Kiedy budynek nabiera realnych kształtów mamy okazję porównać pierwotne zamierzenia projektowe z rzeczywistością. Chęć optymalizacji projektu i jego poprawa jest jak najbardziej zrozumiały i oczywisty. Niemniej zmiany w projekcie budowlanym każdorazowo pociągają za sobą pewne konsekwencje. W zależności od zakresu tych zmian konsekwencje bywają mniej uciążliwe lub bardziej uciążliwe. W przypadkach ekstremalnych może się okazać że cześć zmian nie będzie możliwych do wprowadzenia lub będą one pociągały za sobą konieczność uzyskania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Temat ten omówiono szczegółowo w artykule pod linkiem
Koordynując prace projektowe z architektem należy się upewnić czy kwestie kluczowe dla powodzenia naszej inwestycji pociągające za sobą daleko idące konsekwencje w przypadki ich zmian, są na pewno dobrze zaprojektowane.
Podsumowując projektowanie to bardzo ważny etap całej inwestycji. W procesie tym występują dwa główne podejścia i każde z nich ma swoje plusy i minusy. Projektowanie to też etap w którym nadajemy pewne ścisłe ramy naszej inwestycji i należy pamiętać że późniejsze przestawianie tych ram rodzi za sobą konsekwencje